Cómo funciona una hipoteca
En el proceso de compras de inmuebles, si es necesaria la financiación mediante una entidad bancaria para la aportación de capital en pagos de obra nueva o de compraventas de vivienda, se recurre a una hipoteca.
En ella, el banco ofrece la financiación a cambio de la devolución de ese dinero y el cliente ofrece el inmueble como garantía del préstamo en caso de impago. Te explicamos cómo funciona una hipoteca paso a paso a continuación.
Cómo funciona una hipoteca en España: Escoger Banco
Una vez se encuentre el inmueble deseado, el primer paso es solicitar la cantidad de dinero que se necesita al banco. Para ello es recomendable valorar lo que te propongan diversas entidades financieras. No te limites a una, ni a la tuya. Busca quién te ofrezca mejores condiciones.
Solicitud de capital
Actualmente las entidades suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compra del inmueble, por lo que deberás aportar el resto (sobre un 20%).
En Cataluña, a través de distintos organismos, se puede lograr incluso el 100% de la financiación, sólo cuando se cumplen determinados requisitos, que están orientados a fomentar el acceso a la vivienda a personas con escasos recursos.
Los intereses
Este aspecto es uno de los más importantes para quienes se preguntan cómo funciona una hipoteca. Los intereses son el precio que cobra el banco por prestar el dinero y pueden ser de varios tipos:
- Fijos: se establece un porcentaje igual para todo el préstamo, lo que da estabilidad en las cuotas. En enero de 2026, oscilan entre un 2,15 y 2,65% TIN.
- Variables: el porcentaje de interés cambia en función de un índice de referencia, que suele ser el Euribor, por lo que las cuotas pueden subir y bajar según como evolucione éste índice. Las medias del mercado se sitúan en Enero 2026 sobre el 2,25% TIN.
- Mixtos: combina un período inicial de hipoteca a tipo fijo, para pasar más adelante al variable en función del índice de referencia o viceversa.
Plazo de amortización
Se trata del plazo en el que se devuelve el préstamo, que suele oscilar entre 20 y 30 años. Cuanto mayor sea el plazo, más bajas serán las cuotas mensuales, pero más intereses pagarás en total, por lo que es uno de los aspectos claves en cómo funciona una hipoteca.
Seguros relacionados
Existen bonificaciones como seguros de vida y del hogar que pueden bonificar tu hipoteca. No te pueden obligar a contratar ninguno con ellos, pero es posible que te bonifiquen si lo haces.
No obstante, los bancos suelen exigir que la vivienda siempre esté asegurada con unos mínimos, aunque sea con una aseguradora externa y entonces no se verá beneficiado de las bonificaciones.
Estudio Bancario y Firma del contrato
Una vez te hayas decantando por una entidad, está solicitará documentos para estudiar tu solicitud para la viabilidad de la compra. Tras aproximadamente 15 días podrán aprobarla.
Si es así, te harán entrega de las condiciones de hipoteca y documentación como la FEIN, una ficha con las condiciones de financiación que tiene un carácter vinculante limitado temporalmente. Deberás presentarte en una notaría para el asesoramiento y firma del acta previa de hipoteca y para la firma de escritura de hipoteca (que en muchas ocasiones está vinculada a la escritura de compraventa de vivienda en notaría).
¿Cómo funciona una hipoteca tras firmarla?
Cada mes deberás pagar el monto establecido, pero ¿qué sucede si quieres pagarla del todo o adelantarla?
¿Cómo funciona la amortización de hipoteca?
Puedes amortizar parcialmente la hipoteca para adelantar parte del capital y reducir la carga, los intereses finales y el número de plazos. Es importante conocer que para que te obliguen a pagar comisión por la amortización anticipada, debe figurar en la escritura de hipoteca. La ley 5/2019 establece la comisión máxima a pagar.
¿Qué sucede si no pago la hipoteca?
Evidentemente, uno de los asuntos que más conciernen en cómo funciona una hipoteca es no poder hacer frente al pago de ella. Por lo tanto, veamos qué sucedería ante el impago, y por ello dividiremos la explicación en dos posibles situaciones:
- Impago Puntual: se penaliza el retraso con un interés de demora sobre la cuota no satisfecha
- Impago total: además de las sanciones aplicadas sobre el impago puntual, el banco podrá ejecutar tu hipoteca y poner en venta tu vivienda en los siguientes casos:
- En la primera mitad del préstamo: El banco puede declarar el vencimiento anticipado (exigir el pago total de la hipoteca) si el impago alcanza al menos 12 cuotas mensuales o, alternativamente, si la deuda pendiente equivale al 3% del capital del préstamo.
- En la segunda mitad del préstamo: El vencimiento anticipado se puede declarar si el impago alcanza 15 cuotas mensuales o si la deuda representa al menos el 7% del capital del préstamo.
Funcionamiento de Hipoteca y dudas con MD Notaría
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