Com funciona una hipoteca
En el procés de compres d’immobles, si és necessària el finançament mitjançant una entitat bancària per a l’aportació de capital en pagaments d’obra nova o de compravendes d’habitatge, es recorre a una hipoteca.
En ella, el banc ofereix el finançament a canvi de la devolució d’aquests diners i el client ofereix l’immoble com a garantia del préstec en cas d’impagament. T’expliquem com funciona una hipoteca pas a pas a continuació.
Com funciona una hipoteca a Espanya: Escollir Banc
Un cop es trobi l’immoble desitjat, el primer pas és sol·licitar la quantitat de diners que es necessita al banc. Per això és recomanable valorar el que et proposin diverses entitats financeres. No et limitis a una, ni a la teva. Busca qui t’ofereixi millors condicions.
Sol·licitud de capital
Actualment les entitats solen finançar fins al 80% del valor de taxació o compra de l’immoble, per la qual cosa hauràs d’aportar la resta (sobre un 20%).
A Catalunya, a través de diferents organismes, es pot aconseguir fins i tot el 100% de el finançament, només quan es compleixen determinats requisits, que estan orientats a fomentar l’accés a l’habitatge a persones amb pocs recursos.
Els interessos
Aquest aspecte és un dels més importants per a qui es pregunta com funciona una hipoteca. Els interessos són el preu que cobra el banc per prestar els diners i poden ser de diversos tipus:
- Fixos: s’estableix un percentatge igual per a tot el préstec, cosa que dóna estabilitat en les quotes. Al gener de 2026, oscil·len entre un 2,15 i 2,65% TIN.
- Variables: el percentatge d’interès canvia en funció d’un índex de referència, que sol ser l’Euribor, per la qual cosa les quotes poden pujar i baixar segons com evolucioni aquest índex. Les mitjanes del mercat es situen al gener de 2026 sobre el 2,25% TIN.
- Mixtos: combina un període inicial d’hipoteca a tipus fix, per passar més endavant al variable en funció de l’índex de referència o viceversa.
Termini d’amortització
Es tracta del termini en què es retorna el préstec, que sol oscil·lar entre 20 i 30 anys. Com més gran sigui el termini, més baixes seran les quotes mensuals, però més interessos pagaràs en total, per la qual cosa és un dels aspectes clau en com funciona una hipoteca.
Assegurances relacionades
Existeixen bonificacions com assegurances de vida i de la llar que poden bonificar la teva hipoteca. No et poden obligar a contractar-ne cap amb ells, però és possible que et bonifiquin si ho fas.
No obstant això, els bancs solen exigir que l’habitatge sempre estigui assegurat amb uns mínims, encara que sigui amb una asseguradora externa i llavors no es veurà beneficiat de les bonificacions.
Estudi Bancari i Signatura del contracte
Un cop t’hagis decantat per una entitat, està sol·licitarà documents per estudiar la teva sol·licitud per a la viabilitat de la compra. Després d’aproximadament 15 dies podran aprovar-la.
Si és així, et faran entrega de les condicions de la hipoteca i documentació com la FEIN, una fitxa amb les condicions de finançament que té un caràcter vinculant limitada temporalment. Hauràs de presentar-te en una notaria per a l’assessorament i signatura de l’acta prèvia d’hipoteca i per a la signatura de l’escriptura d’hipoteca (que en moltes ocasions està vinculada a l’escriptura de compravenda d’habitatge a notaria).
Com funciona una hipoteca després de signar-la?
Cada mes hauràs de pagar l’import establert, però què passa si vols pagar-la del tot o avançar-la?
Com funciona l’amortització d’hipoteca?
Pots amortitzar parcialment la hipoteca per avançar part del capital i reduir la càrrega, els interessos finals i el nombre de terminis. És important conèixer que perquè t’obliguin a pagar comissió per l’amortització anticipada, ha de figurar a l’escriptura d’hipoteca. La llei 5/2019 estableix la comissió màxima a pagar.
Què passa si no pago la hipoteca?
Evidentment, un dels assumptes que més preocupen en com funciona una hipoteca és no poder fer front al pagament d’aquesta. Per tant, vegem què passaria davant l’impagament, i per això dividirem l’explicació en dues possibles situacions:
- Impagament puntual: es penalitza el retard amb un interès de demora sobre la quota no satisfeta
- Impagament total: a més de les sancions aplicades sobre l’impagament puntual, el banc podrà executar la teva hipoteca i posar a la venda el teu habitatge en els següents casos:
- A la primera meitat del préstec: El banc pot declarar el venciment anticipat (exigir el pagament total de la hipoteca) si l’impagament arriba almenys a 12 quotes mensuals o, alternativament, si el deute pendent equival al 3% del capital del préstec.
- A la segona meitat del préstec: El venciment anticipat es pot declarar si l’impagament arriba a 15 quotes mensuals o si el deute representa almenys el 7% del capital del préstec.
Funcionament d’Hipoteca i dubtes amb MD Notaria
Si encara et queda algun dubte sobre com funciona una hipoteca no dubtis a contactar amb els nostres notaris a Manresa. T’ajudarem i assessorarem en aquest complex tràmit en què estan implicades diverses escriptures i actes notarials. També et recomanem visitar la nostra secció d’escriptures d’hipoteques on obtindràs més informació sobre aquest procés si necessites un notari per a hipoteques amb la finalitat de formalitzar-la.
